1 Eylül 2023 prestijiyle bir mal sahibi yahut kiracı, dava açmak istediğinde arabulucuya başvurmadan direkt dava açamayacak. Pekala arabuluculuk sistemi nasıl işleyecek? Mevzuyla ilgili açıklamalarda bulunan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu tabirleri kullandı:
“Başvuru adliyelerde bulunan arabuluculuk ofislerine yapılıyor. Ofis olmayan yerlerde Sulh Hukuk Mahkemesi Yazı İşleri Müdürlüğü tarafından gerçekleştiriliyor.
‘AÇILAN DAVA 42 BİNİ BULDU’
Özellikle dava kaidesi olarak arabuluculuğa ait düzenleme gayrimenkulde büyük bir kıymet taşıyor. Yalnızca 2022 yılında hukuk mahkemelerinde açılan paydaşlığın giderilmesi davaları 42 bini buldu.
Kiralananın tahliyesi davaları 32 bini geçti. Kira davaları da yaklaşık 21 bine ulaştı. Davalı ve davacı tarafları baz aldığımızda bunların toplamının iki katından fazla bir vatandaşı ilgilendiriyor.
Özellikle yeni düzenleme kira tespit davaları, kira tahliye davaları, kat mülkiyeti kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar üzere birçok uyuşmazlığın daha kolay çözülmesine fırsat oluşturacaktır.
1 EYLÜL 2023 TARİHİNE DİKKAT!
Burada kıymetli bir konunun altını çizmek lazım. 1 Eylül 2023 prestijiyle arabuluculuk kuralı aranıyor. Mevcut davalarda ve devam eden davalarda arabuluculuk düzenlemesi zarurî değildir.
‘YÜZDE 50’YE YAKIN MUAHEDE SAĞLANDI’
Arabulucu aslında bu süreçte karar veren kişi değildir. Lakin bu noktada taraflar uyuşmazlıkları kendileri uzlaşı ile çözerler. Daha evvel arabuluculuk sistemine devredilen uyuşmazlıkların tahlil oranına baktığımızda ülkemizde yaklaşık yüzde 50’ye yakın bir oranda mutabakat sağlandığı görülmüştür.
‘4 HAFTADA NETLEŞİYOR’
O nedenle aslında bu yollar uyuşmazlığın bir tahlil metodudur. En yaygın ve en uygulanabilir olandır. Mühleti çok daha süratlidir. Yaklaşık 4 haftalık mühlet içerisinde taraflar muahede ve anlaşmama durumunu netleştirebiliyorlar.
‘TIKANAN DAVALARA TAHLİL BULABİLİR’
Görüşmelere bireyler kendileri şahsen, gerekse de avukatları aracılığı ile katılabiliyorlar. Bununla bir arada taraflar mutabakat sağlayamazlarsa mahkemeye başvurarak dava açabiliyorlar. Bu açıdan baktığımızda bilhassa kiracı ve mal sahibi uyuşmazlıklarında tıkanan dava mühletleri nispeten daha süratli tahlil bulabilir. Sonuçta taraflar şayet uzlaşma niyetindeyse arabulucu sistemi onlara bir avantaj sağlar.
ARABULUCU FİYATLARI NE KADAR OLACAK?
Arabuluculuk ofisine müracaatlarda rastgele bir fiyat alınmıyor. Taraflar arabuluculuk görüşmesinde anlaşamazlar ise 2 saatlik fiyat Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanıyor.
Anlaşma durumunda ise fiyat aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit olarak ödeniyor.
Arabuluculuk minimum fiyat tarifesi var. Bu davanın tipine nazaran örnek veriyorum. Birinci 100 bin TL’ye kadar yüzde 6 bir arabuluculuk fiyatı olarak bedellendiriliyor. Bunlar tarafların dava çeşidi ve fiyatına nazaran de değişiyor.
ARABULUCU TARAFINDAN ALINAN KARARLARA UYULMAZSA NE OLACAK?
Taraflar anlaşamazlarsa uyuşmazlık tutanağı düzenleniyor. Bu tutanak taraflarca imzalanıyor ve evrak arabuluculuk ofisine ibraz ediliyor. Birer örneği de taraflara veriliyor. Mahkeme bu tutanakları görerek davayı devam ettiriyor. Taraflar arabuluculuk süreci başvurusu yapılmadan da reddedemiyorlar.
Taraflar lakin arabulucu tayin edildikten sonra görüşmeye gelmezlerse ya da taraflardan biri gelip oburu gelmezse uyuşmazlık tutanağı düzenleniyor. Şayet burada alınan karara uyulmazsa, uzlaşma sağlandı, buna karşın uzlaşmaya riayet edilmezse arabuluculuk tutanağının katılaşmasına Sulh Hukuk Mahkemesi’ne müracaat yapılarak sağlanabiliyor. Kararın icrası talep edilebiliyor.
Bu kapsamda karar mahkemenin dava sonunda verdiği karar üzere oluyor ve katılaşmış oluyor.
‘KAZANAN TARAF DA KAYBEDEN TARAF DA EŞİT FİYAT ÖDÜYOR’
Taraflar arabulucu ile anlaşırlarsa arabuluculuk fiyatı taraflarca eşit olarak ödeniyor. Anlaşamazlarsa rastgele bir bedel ödememiş oluyorlar. Yani davayı kazanan taraf da kaybeden taraf da fiyatı eşit olarak ödüyorlar.
‘2 SAATİ GEÇİNCE KENDİLERİ ÖDÜYORLAR’
Arabuluculuk başvurusu sonrasında taraflar davet ediliyor ve bu noktada genel olarak bir arabuluculuk müddeti 3 hafta yahut 1 hafta ek müddet ile 1 ay olarak kabul ediliyor. Görüşme en fazla 4 hafta sürecinde devam edebiliyor. Fiyat 2 saati geçtikten sonra artık arabulucu fiyatını kendileri ödemiş oluyorlar.
Taraflarla alakalı öteki yükümlülükler de var. Dava açmadan evvel arabulucuya başvurma koşulu aranacak. Burada komşu hakkı, kat mülkiyeti kanunu üzere ögeler da vardır. Mesela bir apartman idaresi maliklerle sorun yaşıyor olabilir. Diyelim ki bir ortak alan sorunu var. Kat mülkiyeti kanunundan kaynaklanan aidat ve gibisi sorunlar var. Bununla alakalı süreçler de arabuluculuk seçimine dahil edilecek. Tahminen de gayrimenkul konusunda uzman mahkemeler de bu sistemden sonra kıymetli bir gereksinim olabilir.
Nasıl tüketici mahkemeleri varsa, ticari mahkemeler varsa tahminen de gayrimenkul ihtisas mahkemeleri de bu noktada ilerleyen periyotta kelam konusu olabilecektir.”